De Regering De Croo heeft een brede waaier aan fiscale maatregelen voorgesteld, waaronder ook nieuwe mogelijkheden voor de afbraak en wederopbouw van woningen aan een btw-tarief van 6%. Waar deze regeling voordien enkel mogelijk was in één van de 32 opgelijste centrumsteden, zal dit van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 mogelijk zijn over het gehele Belgische grondgebied. We lichten hieronder de nieuwe regeling toe.
Wie kan van de regeling gebruik maken?
De nieuwe regeling kan spelen in drie situaties:
Ten eerste geldt de regeling voor een bouwheer natuurlijk persoon, die een gebouw laat afbreken en een nieuw gebouw opricht ter eigen bewoning.
Ten tweede speelt de regeling in het kader van een afbraak en wederopbouw bestemd voor langdurige verhuur (ten minste 15 jaar) in het kader van het sociaal beleid.
Ten slotte kunnen ook aannemers en bouwpromotoren van de regeling gebruik maken, en dit dus niet alleen in de 32 centrumsteden!
Welk zijn de voorwaarden?
- Afbraak en wederopbouw
De afbraak en wederopbouw kan gebeuren aan 6% btw. Het is niet vereist dat het afgebroken gebouw een woning is, zolang de nieuwbouw dat wel is. Het is dus perfect mogelijk om een andere constructie af te breken en vervolgens een nieuwbouw te plaatsen met toepassing van het verlaagd tarief. Wel is vereist dat de afgebroken constructie een “significante omvang” heeft ten aanzien van de nieuwbouw.
De wetgever verduidelijkt dat het gebouw volledig gesloopt moet worden. Evenwel wordt dit genuanceerd. De nieuwe regeling is ook van toepassing op renovaties die niet in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief voor renovaties, omdat zij niet langer steunen op de wezenlijke structuur van het gebouw.
- Op hetzelfde kadastraal perceel
Het nieuw opgerichte gebouw moet zich bevinden op hetzelfde kadastraal perceel. Het is niet vereist dat de woning op exact dezelfde plaats staat als het afgebroken gebouw, zolang het maar op datzelfde perceel wordt gebouwd.
In de praktijk worden vaak meerdere percelen samengevoegd alvorens te worden bebouwd. Wat nu indien de nieuwbouw (gedeeltelijk) wordt opgericht op de voordien onbebouwde grond? De fiscus laat weten dat zij het principe “bijzaak volgt hoofdzaak” zal volgen. Het verlaagd btw-tarief zal je kunnen toepassen wanneer het nieuwe gebouw ten minste voor 50% gelegen is op het voordien bebouwde perceel.
- Afbraak en wederopbouw door dezelfde persoon
In de regel moeten de afbraak en wederopbouw gebeuren door dezelfde persoon of belastingplichtige. Natuurlijk mag een bouwheer natuurlijk persoon hiervoor beroep doen op een aannemer. Ook dan blijft het verlaagd tarief van toepassing.
In geval van een bouwpromotor is wel vereist dat hij zowel de afbraakwerken als de heropbouw zelf doet.
In de praktijk komt het vaak voor dat gewerkt wordt met opstalconstructies. De grondeigenaar voert de afbraakwerken zelf uit en verleent dan een recht van opstal aan een derde bouwpromotor die de wederopbouw verzorgt. Kan hier dan ook gebruik worden gemaakt van het verlaagd tarief? Wat als de afbraak gebeurde in 2020, voor de aankondiging van het verlaagd tarief? Kan de opbouw nog geschieden met het verlaagd tarief?
De fiscus heeft hieromtrent strikte richtlijnen opgesteld waar we graag verder op in gaan op basis van jouw concrete situatie.
- Formaliteiten
Zowel de bouwheer natuurlijke persoon als de bouwpromotor zijn verplicht om, voor de belasting opeisbaar wordt, een aantal formaliteiten te voldoen, waaronder een verplichte verklaring, verplichte meldingen op facturen en dergelijke meer.
- Bewoonbare oppervlakte
De nieuwe woning mag een totale oppervlakte van maximaal 200m2 hebben, ongeacht het type woning. Er zijn een aantal specificaties wat het berekenen van deze oppervlakte betreft, zoals bepaalde ruimtes die niet meetellen voor het berekenen van de oppervlakte, wat met schuine daken enzovoort. We bekijken steeds in jouw concrete situatie wat de mogelijkheden zijn.
- Bijkomende voorwaarden
De bouwheer natuurlijke persoon of de natuurlijke persoon die het huis koopt van een bouwpromotor moet in ieder geval volgende voorwaarden vervullen tot en met 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming:
- De woning moet de enige en eigen woning zijn. Hierop gelden twee uitzonderingen. Ten eerste indien men een andere woning bezit in mede-eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruik ten gevolge van een erfenis. Ten tweede indien men op dat moment nog de voorgaande eigen woning bezit, op voorwaarde dat deze verkocht wordt ten laatste op 31 december volgend op het jaar van eerste ingebruikneming van de nieuwe woning.
- Je moet zonder uitstel je domicilie plaatsen op de nieuwe woning.
- De woning mag niet worden verhuurd, met uitzondering van de langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid.
- Je moet de woning zelf aankopen en niet via een vennootschap.
- De woning moet voor minstens 50% gebruikt worden voor privé-doeleinden.
Zoals je wellicht hebt opgemerkt moet men aan een hele waslijst aan voorwaarden voldoen voor er van het verlaagd tarief gebruik mag worden gemaakt. We staan steeds ter beschikking om al deze voorwaarden aan jouw specifieke situatie af te toetsen.
