Wat is dat weer, die verhuring met btw-optie?

Kort samengevat: Verhuur je een gebouw dat nieuw gebouwd of ingrijpend verbouwd werd na 01/10/2018, dan kan je ervoor kiezen om te verhuren onder het optioneel btw-stelsel. Op voorwaarde dat de huurder een btw-plichtige is die het gebouw professioneel gebruikt.

Dankzij de btw-optie kan de verhuurder de btw op de oprichting of verbouwing in aftrek brengen. De verhuurder rekent vervolgens btw aan op de huurprijs, die de huurder op zijn beurt in aftrek kan brengen.

Bijkomend wordt de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw verlengd van 15 naar 25 jaar in hoofde van de verhuurder.

Wat bedoelen ze met een btw herziening?

Als de bestemming van het gebouw wijzigt tijdens de herzieningstermijn van 25 jaar, dan moet de eigenaar een deel van de oorspronkelijk afgetrokken btw terugbetalen.

Is er een gedeeltelijke of volledige leegstand of overdracht van het gebouw of loopt de huurovereenkomst ten einde, dan zal een stuk van de afgetrokken btw herzien moeten worden. Bijvoorbeeld: De huurovereenkomst loopt na 10 jaar ten einde, dan moet 15/25^ste van de afgetrokken btw herzien worden.

Hoe zit het wanneer je het gebouw verkoopt voor afloop van het huurcontract?

In principe zou er dan een herziening van de btw moeten gebeuren. In de meeste gevallen zal de verkoop immers onderworpen zijn aan registratierechten omdat het niet meer over een nieuw gebouw gaat.

Goed nieuws! Als het gebouw na overdracht verder verhuurd wordt met toepassing van de btw, moet er door de overdrager geen btw herziening worden toegepast. Opgelet voor de overnemer/koper: als op een later tijdstip toch de bestemming van gebouw wijzigt, dan moet de herziening gebeuren door de overnemer/koper.

Een voorbeeld ter verduidelijking:

Een gebouw is opgericht voor 300.000 euro + 63.000 euro btw en is in de loop van 2019 in gebruik genomen. Het wordt verhuurd met toepassing van btw. Als het gebouw in 2024 verkocht wordt voor 320.000 euro, is de verkoop onderworpen aan registratierechten omdat er inzake btw geen sprake meer is van een nieuw gebouw. De overnemer sluit in 2026 een nieuw huurcontract af zonder toepassing van btw. Hierdoor moet de overnemer een btw herziening doorvoeren van 45.360 euro (18/25^ste van 63.000 euro).